Case Study: Rentijer — Cjelovit PMS za hrvatske iznajmljivače

Rentijer nije samo još jedan alat za iznajmljivače — to je cjelovit Property Management System (PMS) izgrađen specifično za hrvatske iznajmljivače kratkoročnog najma. Pokriva sve što vođenje apartmana na Airbnbu, Booking.com-u ili Vrbo-u u Hrvatskoj zapravo zahtijeva, daleko iznad pukog primanja rezervacija. Izgrađen na Next.js 16, Bun i Supabase, automatizira posao koji inače pojede iznajmljivačev dan: sinkronizaciju kalendara s više platformi, eVisitor prijave gostiju, skeniranje dokumenata, hrvatske porezne obveze, izdavanje računa i financijsko izvještavanje — sve u jednoj brzoj, mobile-first aplikaciji koja se instalira poput nativne, bez preuzimanja s App Storea.

Izazov: Zakonske obveze, birokracija i kaos platformi

Hrvatskim iznajmljivačima ne treba samo kalendar rezervacija. Zakonski su obvezni prijaviti svakog gosta, pratiti niz specifičnih poreza i istovremeno žonglirati s više platformi — ništa od toga Airbnb ili običan kalendar ne rješava:

• eVisitor u roku od 24 sata: svaki gost mora biti prijavljen u državni sustav u roku od 24 sata od dolaska ili slijedi kazna — pritisak koji je najjači kod kasnih noćnih dolazaka.
• Splet poreza: turistička pristojba, članarina TZ-u, prag PDV-a od 50.000 € te porez na imovinu i dohodak — svaki sa svojom stopom, rokom i pozivom na broj.
• Žongliranje platformama i dvostruke rezervacije: ručno prepisivanje datuma između Airbnba, Booking.com-a i Vrbo-a riskira dvostruku rezervaciju istih noći.
• Zastarjeli softver: postojeći alati su spori, vizualno nepregledni i loše optimizirani za mobitel — uređaj koji iznajmljivači zapravo koriste na terenu.

Rješenje: Brz, mobile-first PMS na Next.js 16

Za razvoj Rentijera odabrali smo najmoderniji stack za maksimalnu brzinu razvoja i vrhunske performanse. Bun runtime donosi iznimno brzo izvršavanje serverskih funkcija, dok Next.js 16 omogućuje Partial Prerendering (PPR).

PPR nam omogućuje da statične dijelove sučelja (navigacija, layout) isporučimo trenutno, dok se dinamički podaci poput aktivnih rezervacija streamaju s Edge poslužitelja izravno u komponente. Time nestaju klasični “loading” ekrani i postiže se osjećaj nulte latencije na svakom uređaju.

1. Jedan kalendar za sve platforme

Rentijer spaja Airbnb, Booking.com, Vrbo i bilo koju iCal platformu u jedan kalendar po objektu — ili jedan objedinjeni pregled cijelog portfelja.

• Dvosmjerna iCal sinkronizacija: temeljena na ical.js i osvježavana Vercel Cron Jobs-ima, dolazni feedovi spajaju se u jedan izvor istine; ručno blokirani datumi i izravne rezervacije sinkroniziraju se natrag, pa se noć blokirana jednom prikazuje kao zauzeta na svim povezanim platformama.
• Ažuriranje u stvarnom vremenu: Supabase Realtime trenutno prikazuje svaku promjenu na kalendaru — otkazivanje na Bookingu vidi se bez osvježavanja stranice.
• Nula dvostrukih rezervacija: engine za sinkronizaciju eliminira preklapanja termina koja nastaju ručnim vođenjem kalendara.

2. Automatizirana eVisitor prijava i skeniranje dokumenata

Prijava gostiju — vremenski najosjetljivija zakonska obveza — postaje pozadinski proces.

• Izravna eVisitor API integracija: ne puki autofill — podaci gosta šalju se izravno u eVisitor za prijavu i odjavu, uz praćenje statusa po gostu i ponovni pokušaj jednim klikom. Skupne akcije “prijavi sve na čekanju” i “odjavi sve otputovale” rješavaju rezervacije s više gostiju bez klikanja pojedinačno.
• Skeniranje putovnice i osobne (OCR + MRZ): iznajmljivač ili gost skenira dokument kamerom ili učitavanjem; OCR i očitavanje strojno-čitljive zone (MRZ) automatski popunjavaju obrazac, skraćujući 10-minutnu prijavu na tridesetak sekundi i uklanjajući pogreške pri tipkanju.
• Samostalna prijava gosta: siguran jednokratni link omogućuje gostu da sam unese ili skenira svoje podatke prije dolaska, obrađeno putem Next.js Server Actions i pohranjeno uz strogi Row Level Security.

3. Motor za hrvatske poreze i usklađenost

Svaka obveza hrvatskog kratkoročnog najma generira se automatski kao račun s točnim iznosom, rokom i pozivom na broj — iz podataka o objektu unesenih jednom.

• Svi ispravni porezi: turistička pristojba, članarina TZ-u, PDV, porez na imovinu i dohodak računaju se iz broja kreveta, stopa po krevetu i turističke zajednice objekta — bez knjigovođe za rutinski posao.
• Praćenje praga PDV-a: živi progress bar upozorava na 80% i 100% praga od 50.000 €, tako da iznajmljivač nikada ne prijeđe prag nesvjesno.
• Računi za goste: uredni, redno numerirani PDF računi po rezervaciji, uključujući obveznu napomenu o oslobođenju od PDV-a za male iznajmljivače (čl. 90. Zakona o PDV-u) za one izvan sustava PDV-a.

4. Financijska ploča i kalkulator OTA cijene

Osim usklađenosti, Rentijer daje vlasnicima brojke za vođenje posla.

• Ploča prihoda i učinka: mjesečni, sezonski i prihod po objektu, popunjenost, ADR (prosječna dnevna cijena) i provizija razložena po platformi — uz anonimiziranu usporedbu cijena s drugim vlasnicima sličnih objekata u istoj općini.
• Kalkulator OTA cijene: unesite neto iznos koji želite zadržati i dobijete točnu cijenu za objaviti na svakoj platformi, koristeći stvarnu proviziju svake platforme, uz dodatne naknade i popuste (Genius, tjedni boravak i drugo) koje možete spremiti za ponovnu upotrebu.

5. Javne stranice objekta, widgeti i izvozni feedovi

Rentijer zamjenjuje i dodatne alate koje bi iznajmljivači inače plaćali zasebno.

• Besplatna javna stranica objekta: svaki objekt dobiva stranicu za dijeljenje s fotografijama, opisom i živom dostupnošću — bez ikakve postave, bez web dizajnera, bez zasebnog hostinga. Ugradivi widget kalendara dodaje živu dostupnost na postojeću web stranicu iznajmljivača.
• Izvoz za čišćenje i dostupnost: ispisiv kalendar čišćenja s označenim brojem gostiju (bez osobnih podataka) i kalendar zauzeto/slobodno, svaki kao iCal feed za pretplatu i stranica spremna za ispis — predajte ga spremačici bez da joj dajete prijavu u sustav.

6. PWA, sigurnost i potpuno dvojezična aplikacija

• Nativan osjećaj, bez instalacije: Progressive Web App izgrađen na nativnim Next.js 16 manifest standardima i Turbopacku instalira se na početni zaslon iOS-a/Androida, teži tek nekoliko kilobajta, a ponaša se kao nativna aplikacija.
• Sigurnost po zadanom: Supabase Row Level Security izolira svaki upit na razini vlasnika; dokumenti (ugovori, kategorizacija, osiguranje) čuvaju se u enkriptiranom Supabase Storageu, preuzimljivi samo putem kratkotrajnog potpisanog URL-a.
• Više objekata i dvojezičnost: svaka značajka radi po objektu i objedinjeno kroz cijeli portfelj — od jednog apartmana do agencije s desecima — a cijela se aplikacija prebacuje između hrvatskog i engleskog za strane vlasnike.
• Pametne obavijesti: nove rezervacije, zakašnjele eVisitor prijave, nadolazeći računi, PDV upozorenja i pogreške sinkronizacije prikazuju se kao pojedinačno uključive obavijesti u aplikaciji, uz podsjetnike za račune i putem e-pošte.

Metodologija razvoja i QA

Kvaliteta koda i stabilnost sustava osigurani su kroz stroge procese:

• Strict TypeScript: cijeli je projekt tipiziran kako bi se spriječile runtime pogreške u kritičnim financijskim izračunima.
• Automatsko testiranje: Playwright pokriva end-to-end testove kritičnih putanja poput kreiranja rezervacije i iCal sinkronizacije.
• Praćenje grešaka: Sentry prati svaku anomaliju u stvarnom vremenu, pa se problemi rješavaju prije nego ih korisnik primijeti.
• CI/CD proces: svaki Pull Request prolazi automatsku validaciju i mora referencirati ID zadatka s kriterijima prihvaćanja.

Rezultati: Digitalna transformacija u praksi

• 95% manje vremena na administraciji: proces od primitka gosta do prijave u državne sustave sveden je na manje od jedne minute.
• 0% dvostrukih rezervacija: napredni engine za sinkronizaciju u potpunosti je uklonio preklapanja termina.
• Lighthouse Performance 90+: zahvaljujući Bun-u, Tailwindu 4 i PPR-u.
• Potpuna porezna spremnost: korisnici dobivaju generirane obrasce i uplatnice spremne za plaćanje, bez ručnih izračuna.
• Jedna aplikacija umjesto pet: kalendar, gosti, porezi, računi i financije žive u jednoj mobile-first ploči — za jedan apartman ili cijeli portfelj.